En el último artículo analizamos nuestro proceso de reflexión sobre la mejor manera de crear una oferta de productos escalable.
Los parámetros clave que enumeramos fueron
¿Estamos resolviendo un problema real y quién está sufriendo el dolor? Podemos controlar los resultados Corto ciclo de ventas, mayor velocidad de transacción Tamaño de la transacción y capacidad de suscribir suficientes transacciones para obtener la plataforma para despegar la velocidad Alto rendimiento y relativamente seguro Escalable mediante el uso de la tecnología y el capital Programación Espectacular e ingresos acumulados Tenemos Una ventaja indebida en la ejecución. Complejidad más baja. La generación de ingresos debe ser más rápida y fácil de usar. Fácil para establecer un mercado secundario.
El modelo en el que funcionó Estate Baron fue ayudar a los promotores inmobiliarios a recaudar fondos de capital para sus proyectos de desarrollo. Un problema claramente definido para el cual los clientes están dispuestos a pagar dinero siempre que podamos resolverlo.
Pero como se explicó en artículos anteriores, la recaudación de fondos para proyectos de desarrollo es bastante difícil. Las cantidades son grandes, los resultados tardan más en entregarse, lo que significa que la velocidad de la transacción es baja. Además, depende de terceros para hacer lo que dijeron que harían sin ningún control significativo. Todos estos y varios problemas más significan que hacer esto de manera escalable es bastante difícil.
Existe una pequeña oportunidad en el mercado para las personas que desean utilizar sus redes existentes y nuestras soluciones de tecnología y cumplimiento de una manera de marca blanca, pero esto no es la base de un negocio escalable a largo plazo.
Si queremos que esto funcione, tenemos que reducir la incertidumbre del proceso de desarrollo y, para ello, debemos hacer que el modelo gire a su favor.
El proceso típico de desarrollo y un desarrollador que trabaja para la recaudación de fondos funciona un poco como esto:
El desarrollador identifica el terreno y le deposita un depósito. Inicia el proceso de aprobación de los planes del concilio para que se adapte a su desarrollo (en ciertos casos, el sitio se compra con los planes). Una vez que se aprueban los planes, comienza el proceso de preventa. el desarrollador generalmente resuelve el terreno en esta etapa utilizando préstamos bancarios u otras fuentes utilizando una primera hipoteca. Por lo general, el préstamo sería de 70 a 80% del valor de la tierra. El resto generalmente proviene de los bolsillos de los desarrolladores. En esta etapa, para que el proyecto progrese, el desarrollador necesita préstamos para la construcción. Un banco o un prestamista principal necesitaría ver una cierta cantidad De preventa antes de que presten el dinero de la construcción. Los montos de preventa varían, pero un banco normalmente querrá que se consigan entre 100 y 110% antes de prestar el dinero de la construcción. La preventa de ahorro requiere dinero de marketing y, una vez que se logra la preventa, la mitad de las comisiones deben pagarse a las agencias de ventas. Todo este dinero proviene de los bolsillos de los desarrolladores. Una vez logrado esto, el descanso suele ser una navegación suave. El financiamiento de la construcción entra en juego. Se espera que la construcción se desarrolle sin trabas y, en el momento oportuno, se logren los acuerdos de ventas y el desarrollador se quede con una buena ganancia.
En efecto, la contribución del desarrollador es para
Depósito de tierrasPlanes y permisos GastosMercados de comercializaciónComisiones de ventas
Suponiendo que el desarrollador ya haya depositado el depósito de tierras, el resto de los fondos que necesita son para planes, marketing y ventas. Y ahí es donde busca utilizar soluciones de fondos de capital de terceros como Estate Baron para.
El desafío para un inversionista aquí es que el proyecto es demasiado temprano y los resultados son inciertos. Ante la falta de preventa, los inversionistas no tienen una estrategia de salida clara y sus resultados están subiendo y bajando en el océano de incertidumbre.
¿Qué pasaría si anclamos la estrategia de salida al ayudar al desarrollador con las preventas?
Si podemos reafirmar preventa, entonces la salida es más clara.
Una preventa suficiente también significa la diferencia entre los préstamos de construcción de alto y bajo costo, que pueden ser de cientos de miles, si no de millones de dólares.
Si podemos tener una estrategia de salida claramente definida, venderla a los inversionistas como participantes de capital en el proyecto también es mucho más fácil y seguro.
En resumen, debemos comenzar haciendo lo último primero. Firme las ventas primero y luego trabaje al revés.
¿Entonces cómo hacemos eso?
¿Especialmente en un mercado que se está volviendo cada vez más difícil para las ventas? Los bancos están ajustando los criterios de préstamo y los asentamientos se están cayendo.
La respuesta está en cada crisis, una oportunidad.
Nos centraremos en el primer mercado de compradores de vivienda y las ventas de tierras primero.
El mayor desafío que tiene este segmento de compradores es que no tienen suficiente dinero guardado para un depósito. A menudo tendrán un trabajo y servicio pero no tendrán el dinero para cubrir el 5 al 10% inicial. En el momento en que ahorran lo suficiente, el mercado inmobiliario a menudo se mueve fuera de su alcance.
Proponemos una solución AfterPay como, en la que afrontamos la parte del depósito de su contrato y la incorporamos.
Esto no sería un préstamo, sería interés para el comprador.
Cargaríamos nuestras comunicaciones de ventas al desarrollador, lo que formaría nuestros ingresos. Obtener suficiente de estos también significaría que podemos influir en quién sería el prestamista de la construcción y también obtener un clip de la correduría asociada a eso.
Luego, el comprador realiza un plan de ahorro durante los 12 a 18 meses de duración del proyecto y ahorra el dinero requerido para el depósito. Al final del período de construcción habrían ahorrado la suma requerida para cubrir el depósito.
Tenga en cuenta que calificaríamos a los compradores para garantizar que tengan las aprobaciones previas sin ahorros en esa etapa para calificar para el préstamo que esperan al final de la fase de desarrollo.
Es un modelo que le ahorra al desarrollador el dinero por adelantado requerido para lograr una venta y, sin embargo, logra resultados de manera eficiente.
Solo necesitamos desplegar entre 10 y 30K por venta y obtenemos múltiples flujos de ingresos, incluyendo comunicaciones de ventas, comisiones de intermediación para el proyecto, comisiones de constructores (para paquetes de viviendas y terrenos) y también un posible recorte del préstamo hipotecario para el comprador.
Además, ahora hemos hecho que el proyecto sea una propuesta mucho más segura, lo que hace que sea más seguro para los inversionistas, como aquellos a través del modelo de Estate Baron, para participar.
Tenemos la intención de crear un producto de inversión específicamente para este propósito que nos permita pagar estas ventas anticipadas y implementarlo como una solución para los desarrolladores de toda Australia que comienzan en Melbourne primero.
¡Mira este espacio! Consulte nuestro progreso en https://www.konkrete.io/ladder y https://www.konkrete.io/ladder-fund